DIMOB 2026: prazo, quem deve entregar e como evitar multa

A DIMOB é a declaração anual em que imobiliárias, construtoras e incorporadoras contam à Receita Federal as operações imobiliárias que fizeram no ano. Para quem administra locação, isso significa informar, mês a mês, os aluguéis repassados aos proprietários. Atrasar custa caro: a multa mínima é de R$ 500 por mês, e um valor errado pode gerar multa de 3% sobre a operação.

Um ponto de calendário antes de tudo: a chamada DIMOB 2026 (ano-base 2025) venceu em 27 de fevereiro de 2026. A próxima entrega é a de 2027, com os dados de 2026, e o prazo vai até 26 de fevereiro de 2027. Este guia mostra quem entrega, o que vai na declaração, como fazer, os erros mais comuns e quanto custa errar.

O que é a DIMOB

DIMOB é a sigla de Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias. A regra está na Instrução Normativa RFB nº 1.115/2010, que segue em vigor. A única alteração no texto desde então veio com a IN RFB nº 2.218/2024, válida desde 18 de setembro de 2024, que reescreveu o artigo das multas.

Na prática, a DIMOB é a fonte que a Receita usa para conferir o que proprietários e compradores declaram no Imposto de Renda. Se a imobiliária informou que repassou R$ 30 mil de aluguel a um locador e ele declarou R$ 18 mil, a diferença aparece.

A reforma tributária (IBS e CBS) muda a forma como a locação é tributada, mas não substituiu nem alterou a DIMOB. Até novembro de 2026, a obrigação continua com as mesmas regras de entrega.

Quem deve entregar a DIMOB

Segundo o artigo 1º da IN 1.115/2010, a declaração é obrigatória para pessoas jurídicas e equiparadas que:

1. Vendem imóveis que construíram, lotearam ou incorporaram para esse fim.
2. Intermediam compra, venda ou aluguel de imóveis, que é o caso da imobiliária que administra locação.
3. Fazem sublocação de imóveis.
4. Foram criadas para construir, administrar, alugar ou vender patrimônio próprio, dos condôminos ou dos sócios. Aqui entram, por exemplo, as holdings patrimoniais que alugam os próprios imóveis.

A entrega é feita pela matriz, com as informações de todas as filiais. Construtoras e incorporadoras informam todos os imóveis que venderam, mesmo quando um corretor ou outra imobiliária fez a intermediação.

Situação × obrigação

DIMOB sem movimento: precisa entregar?

Não. O §3º do artigo 1º da IN 1.115/2010 diz que a empresa que não fez operações imobiliárias no ano-calendário está desobrigada de apresentar a DIMOB. Diferente de outras obrigações, não existe "DIMOB zerada".

Cuidado com o conceito de "sem movimento". Se a imobiliária recebeu e repassou um único aluguel em 2026, ela teve operação e precisa entregar. Na dúvida, vale conferir com o contador antes de deixar o prazo passar.

O que é informado na DIMOB

O artigo 2º separa dois tipos de informação:

• Vendas, construção, incorporação, loteamento e intermediação de compra e venda: entram no ano em que a operação foi contratada.
• Locação, sublocação e intermediação de locação: entram os pagamentos feitos no ano, discriminados mês a mês, não importa em que ano o contrato foi assinado.

Para cada contrato de locação, o programa pede os dados do locador e do locatário (com CPF ou CNPJ), os dados do imóvel e, em cada mês, o valor do aluguel, a comissão ou taxa de administração cobrada do proprietário e o imposto retido na fonte, quando o inquilino é pessoa jurídica e houve retenção.

Um exemplo simples. Um apartamento alugado por R$ 2.500, com taxa de administração de 10%, gera em cada mês: aluguel de R$ 2.500 e comissão de R$ 250. No ano, são R$ 30.000 de aluguel e R$ 3.000 de comissão para esse contrato. Esses números precisam bater com o informe de rendimentos que você entrega ao proprietário.

Na Valen, cada repasse mostra ao proprietário o aluguel recebido, a taxa de administração e o líquido, com as datas; e o informe de rendimentos sai da mesma base, pronto para baixar no portal do proprietário. A DIMOB continua sendo gerada e transmitida no programa da Receita; o que muda é que os números de partida já estão juntos.

DIMOB prazo: quando entregar

O artigo 3º fixa o prazo: até o último dia útil de fevereiro do ano seguinte ao das informações.

Pela página oficial do serviço no gov.br, a transmissão pelo Receitanet funciona todos os dias, das 5h à 1h do dia seguinte. Deixar para a última tarde é a forma mais comum de transformar um erro de Java em multa.

Como fazer a DIMOB: passo a passo

1. Baixe o programa gerador

O programa é gratuito e fica na página de download da DIMOB da Receita Federal. Em novembro de 2026, a versão publicada é a 2.8g, só para Windows, e exige Java (JVM) 1.7 ou superior. Antes de começar a entrega de 2027, confira se a Receita publicou versão nova; declarar em versão desatualizada pode impedir a transmissão.

2. Prepare o Java

A página do serviço indica o Java 8u471 para a transmissão, com a atualização automática desmarcada e outras versões do Java desinstaladas. Boa parte dos problemas de "o programa não abre" ou "não transmite" vem de versões diferentes de Java convivendo no mesmo computador.

3. Junte os dados do ano

Antes de abrir o programa, tenha em mãos:

• Cadastro completo de locadores e locatários, com CPF ou CNPJ válidos.
• Endereço e dados de cada imóvel administrado.
• Relatório de aluguéis recebidos, comissões e retenções, mês a mês, por contrato.
• Contratos encerrados e iniciados durante o ano.

4. Preencha ou importe

Você pode digitar contrato por contrato ou importar um arquivo no leiaute da Receita, gerado pelo seu sistema ou pela contabilidade. Com mais de algumas dezenas de contratos, digitar à mão aumenta muito a chance de erro.

5. Valide, assine e transmita

O programa aponta erros de preenchimento antes de gerar o arquivo. Corrija tudo, gere a declaração e transmita pelo Receitanet. Desde o ano-calendário 2010, a assinatura com certificado digital é obrigatória, exceto para empresas do Simples Nacional.

6. Guarde o recibo

Depois da transmissão, o recibo de entrega é gravado no computador. Guarde em local seguro: ele comprova a entrega e você vai precisar dele se tiver que retificar.

Erros comuns na DIMOB (e como evitar)

• Versão errada do Java ou do programa. É a causa número um de travamento. Use a versão indicada pela Receita e baixe o programa de novo a cada temporada.
• Falha na transmissão. Certificado vencido, token não reconhecido ou instabilidade perto do prazo. Teste o certificado semanas antes.
• CPF ou CNPJ inválido. Cadastros antigos, digitados sem conferência, travam a validação. Um CPF trocado entre locador e locatário também passa despercebido e gera informação inexata.
• Valores diferentes do informe de rendimentos. Se o informe entregue ao proprietário diz uma coisa e a DIMOB diz outra, um dos dois está errado. A divergência gera dúvida para o proprietário na declaração de imposto de renda e retrabalho para a imobiliária.
• Mês trocado. O aluguel de dezembro pago em janeiro entra no mês em que foi pago. Misturar competência e pagamento distorce a soma do ano.
• Contratos esquecidos. Contrato encerrado em março ou iniciado em novembro também entra, com os meses em que houve pagamento.

DIMOB retificadora: como corrigir uma declaração enviada

Achou um erro depois de transmitir? A correção é feita com uma declaração retificadora, gerada no mesmo programa. A IN 1.115/2010 prevê o uso do programa gerador também para retificadoras e entregas em atraso.

Na prática, a retificadora substitui a declaração anterior por completo. Por isso, ela precisa trazer todos os contratos e valores, não só os que você corrigiu. Tenha o recibo da entrega original à mão.

Não espere o erro ser apontado. Se você achou uma diferença entre a DIMOB e o informe de rendimentos, corrija os dois e retifique logo, antes que o proprietário entregue o Imposto de Renda com o valor errado.

DIMOB multa: quanto custa atrasar ou errar

As multas vêm do artigo 57 da Medida Provisória nº 2.158-35/2001, com a redação dada pela Lei nº 12.873/2013, e estão repetidas no artigo 4º da IN 1.115/2010.

A multa por atraso conta do primeiro dia depois do prazo até o dia da entrega. Fração de mês conta como mês inteiro.

Exemplos de cálculo

• Imobiliária no lucro presumido, entrega em 10/03/2027. Passou 1 fração de mês: R$ 500. Como entregou antes de ser intimada, a multa cai para R$ 250.
• Imobiliária no lucro real, entrega em 20/04/2027. São 2 meses: R$ 3.000. Com a redução pela metade, R$ 1.500.
• Imobiliária do Simples que omitiu um contrato de R$ 2.000 por mês. Valor do ano: R$ 24.000. Multa de 3%: R$ 720. Com a redução de 70%: R$ 216.

Além das multas, o artigo 5º da IN lembra que omitir informações ou prestar informações falsas na DIMOB pode configurar crime contra a ordem tributária, nos termos da Lei nº 8.137/1990.

Como o financeiro organizado facilita a DIMOB

A DIMOB é difícil quando o ano inteiro foi tocado em lugares diferentes: aluguel recebido no banco, repasse numa planilha, comissão em outra, cadastro do proprietário no e-mail. Em fevereiro, alguém precisa juntar tudo isso e torcer para os números baterem.

Ela fica simples quando, ao longo do ano:

• Cada aluguel recebido e cada repasse ficam ligados ao contrato, com data de pagamento.
• A comissão ou taxa de administração é registrada no mesmo lançamento do repasse.
• O cadastro de locadores e locatários tem CPF ou CNPJ conferido na entrada do contrato.
• O informe de rendimentos dos proprietários sai da mesma base que alimenta a declaração.

Esse é o desenho do financeiro da Valen: cobrança automatizada, repasse com split e comissões no mesmo lugar, cada lançamento ligado ao contrato e o saldo de cada proprietário à vista. A Valen não gera a DIMOB. O que ela faz é manter o ano organizado, para que em fevereiro os números saiam de uma base só, e não de cinco arquivos.

Se hoje esse controle está numa planilha, vale ver o que ela precisa ter no nosso guia de planilha de controle de aluguel. Se já está trocando de sistema, leia como funciona a migração sem perder o histórico do ano.

Checklist para a DIMOB 2027

Para não correr em fevereiro, faça isto agora:

1. Confira se a empresa teve operação imobiliária em 2026. Se teve, a entrega é obrigatória.
2. Revise o cadastro de locadores e locatários e corrija CPFs e CNPJs.
3. Feche os aluguéis, comissões e retenções de cada mês até dezembro.
4. Verifique a validade do certificado digital (se não for do Simples).
5. Em janeiro, baixe a versão atual do programa e ajuste o Java.
6. Transmita antes da última semana e guarde o recibo.

Quanto mais o dia a dia estiver organizado, mais a DIMOB vira só a soma do que já foi feito. Se quiser conhecer a Valen, que está em pré-lançamento, entre na lista de espera.