Reajuste de aluguel 2026: como calcular pelo IGP-M ou IPCA, passo a passo

Todo mês alguns contratos da carteira fazem aniversário, e com eles vem o reajuste de aluguel. A conta em si é simples. O que dá trabalho é acertar o índice, o mês de referência e a forma de avisar o inquilino, sem deixar brecha para contestação depois.

Este guia junta o que a lei diz, a diferença prática entre IGP-M e IPCA, o cálculo passo a passo com os números mais recentes, o que fazer quando o índice vem negativo e um modelo de comunicado pronto para adaptar.

O que a lei diz sobre reajuste de aluguel

Três normas resolvem quase todas as dúvidas do dia a dia.

Lei do Inquilinato: o valor e o índice são combinados entre as partes

A Lei 8.245/1991 diz, no art. 17, que é livre a convenção do aluguel. Há duas proibições: o aluguel não pode ser fixado em moeda estrangeira nem vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo. Fora isso, o índice de reajuste é escolha das partes e precisa estar no contrato.

O art. 18 permite que locador e inquilino, de comum acordo, fixem um novo valor ou insiram e modifiquem a cláusula de reajuste. É a base legal para trocar o IGP-M pelo IPCA por meio de aditivo. Já o art. 19 trata da revisão judicial: sem acordo, depois de três anos de contrato (ou do último acordo), qualquer das partes pode pedir que o aluguel seja ajustado ao preço de mercado.

Periodicidade mínima: uma vez por ano

A Lei 10.192/2001, no art. 2º, só admite reajuste por índice de preços em contratos com prazo de um ano ou mais. O § 1º do mesmo artigo é direto: é nula qualquer cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano. Na prática, o aluguel sobe no máximo uma vez a cada 12 meses, contados da data do contrato ou do último reajuste.

Contrato sem índice definido: o que muda com a Lei 14.905/2024

A Lei 14.905/2024 incluiu um parágrafo único no art. 389 do Código Civil. Quando o índice de atualização monetária não foi combinado nem está previsto em lei específica, aplica-se o IPCA, apurado pelo IBGE.

Atenção ao alcance dessa regra. O art. 389 trata do descumprimento de obrigações, ou seja, da correção de dívidas. Ele é uma referência forte quando o contrato prevê reajuste anual mas esquece de dizer qual índice usar. Ainda assim, o caminho mais seguro é formalizar o índice em aditivo, com assinatura das duas partes. Se o contrato não tem cláusula de reajuste nenhuma, a saída é negociar um novo valor (art. 18) ou, depois de três anos, a revisional (art. 19).

IGP-M ou IPCA: qual a diferença para o reajuste de aluguel

Os dois medem inflação, mas olham para coisas diferentes. Isso explica por que, em alguns anos, um dispara e o outro fica parado.

O IGP-M é calculado pela FGV/IBRE. Pela metodologia da FGV, ele é uma média ponderada de três índices: preços ao produtor (IPA, peso de 60%), preços ao consumidor (IPC, 30%) e custo da construção (INCC, 10%). Como o IPA pesa mais, o IGP-M sente forte a variação de commodities e do câmbio.

O IPCA é calculado pelo IBGE e mede a variação do custo de vida de famílias com renda entre 1 e 40 salários mínimos, em áreas urbanas de várias regiões do país. É o índice oficial de inflação usado nas metas do Banco Central e acompanha mais de perto o bolso do inquilino.

Fontes dos acumulados: FGV/IBRE, IGP-M de outubro de 2026 e IBGE, IPCA de setembro de 2026.

Por que o mercado migrou do IGP-M para o IPCA

O ponto de virada foi 2020–2021. Em maio de 2021, segundo a FGV, o IGP-M acumulava 37,04% em 12 meses. Aplicar isso ao pé da letra significava aumentar um aluguel de R$ 2.000 para mais de R$ 2.740 de uma vez, numa época de renda apertada. Muitos contratos foram renegociados, e boa parte das imobiliárias passou a usar o IPCA nos contratos novos.

O movimento contrário também acontece. Em julho de 2023, o IGP-M acumulava queda de 7,72% em 12 meses, segundo a FGV. Ou seja: o IGP-M pode pesar para o inquilino num ano e para o proprietário no outro. O IPCA dá mais previsibilidade para os dois lados.

Como calcular o reajuste de aluguel passo a passo

A fórmula é a mesma para qualquer índice:

Novo aluguel = aluguel atual × (1 + índice acumulado em 12 meses ÷ 100)

O cuidado está nos passos antes da conta. Se preferir pular as contas, a calculadora de reajuste de aluguel já busca os índices oficiais e mostra o novo valor, a memória de cálculo e o comunicado pronto.

1. Confira a cláusula. Veja qual índice o contrato define e como ele descreve o período: "acumulado dos 12 meses anteriores ao reajuste", "último índice divulgado" ou outra redação.
2. Identifique a data-base. É o aniversário do contrato ou a data do último reajuste.
3. Pegue o acumulado certo. Use o acumulado em 12 meses do mês indicado na cláusula, direto da fonte oficial (FGV para o IGP-M, IBGE para o IPCA).
4. Aplique a fórmula e arredonde para centavos.
5. Registre o índice, o mês de referência e a conta no histórico do contrato.

O passo 1 é o que mais falha numa carteira grande: a cláusula está num PDF que ninguém abre desde a assinatura. Na Valen, o índice e a periodicidade do reajuste vão para o cadastro já na entrada do contrato. No Importar com IA, a IA lê o documento e preenche o campo de reajuste junto com partes, valores e vencimento; a conta continua sendo sua (ou da calculadora), mas ninguém precisa caçar a cláusula a cada aniversário.

Exemplo de reajuste de aluguel pelo IGP-M

Contrato com aniversário em novembro de 2026, aluguel de R$ 2.500,00, cláusula que manda usar o IGP-M acumulado dos 12 meses anteriores. O índice disponível é o de outubro de 2026: 5,24%.

• R$ 2.500,00 × 1,0524 = R$ 2.631,00
• Aumento mensal: R$ 131,00

Exemplo de reajuste de aluguel pelo IPCA

Mesmo contrato, mas com IPCA e cláusula de "último índice divulgado". Até o início de novembro de 2026, o último IPCA publicado é o de setembro: 4,58% em 12 meses.

• R$ 2.500,00 × 1,0458 = R$ 2.614,50
• Aumento mensal: R$ 114,50

Se a cláusula exigir o IPCA acumulado até outubro, é preciso esperar a divulgação do IBGE, que sai em novembro. Esse descompasso é comum e precisa ser previsto no fluxo da imobiliária.

Calculando com as taxas mensais

Se você só tem as variações mês a mês, não some as taxas. Multiplique os fatores: (1 + taxa do mês 1) × (1 + taxa do mês 2) × ... × (1 + taxa do mês 12), e subtraia 1. Somar dá um resultado ligeiramente errado, e em valores altos a diferença aparece. Para conferir, a Calculadora do Cidadão do Banco Central corrige valores por IGP-M e IPCA entre duas datas.

Índice acumulado negativo: o aluguel diminui?

Depende do contrato. A lei não traz regra específica para índice negativo, então vale o que as partes combinaram.

• O contrato prevê que o aluguel não cai. Alguns contratos trazem uma cláusula dizendo que, com índice negativo, o valor fica mantido. Nesse caso, mantenha o aluguel e registre o motivo.
• O contrato não fala nada. A leitura literal da cláusula leva à redução. Muitos proprietários e inquilinos preferem negociar a manutenção do valor; se houver acordo, formalize por escrito (art. 18 da Lei 8.245/1991).
• O índice está fora da realidade. Foi o que motivou a troca para o IPCA em muitos contratos. O momento de propor aditivo é justamente esse.

Em qualquer caso, não decida pelo inquilino nem pelo proprietário. Apresente a conta, explique a cláusula e documente o que foi combinado.

Como fazer o comunicado de reajuste de aluguel

A lei não fixa um prazo de antecedência para avisar o reajuste previsto em contrato. No portal do inquilino da Valen, o mês do próximo reajuste aparece junto com o vencimento e o fim do contrato, então o aviso não chega como surpresa. Na prática, um aviso com 30 dias de antecedência evita surpresa no boleto e dá tempo para dúvidas. Envie por um canal que deixe registro: e-mail, mensagem com confirmação de leitura ou carta com protocolo.

O comunicado precisa trazer, no mínimo:

• índice usado e mês de referência;
• percentual acumulado e fonte oficial;
• valor atual e novo valor;
• mês a partir do qual o novo valor vale;
• canal para dúvidas.

Modelo de comunicado de reajuste de aluguel

Olá, [nome do inquilino].

Seu contrato de locação do imóvel na [endereço] completa mais um ano em [mês/ano]. Conforme a cláusula [número] do contrato, o aluguel será reajustado pelo [IGP-M/IPCA] acumulado em 12 meses até [mês de referência], que ficou em [X,XX]%, segundo [FGV/IBRE ou IBGE].

Valor atual: R$ [valor]. Novo valor: R$ [valor], a partir do vencimento de [data].

Os demais termos do contrato seguem iguais. Se tiver qualquer dúvida, fale com a gente por [canal]. Pedimos que confirme o recebimento desta mensagem.

[Nome da imobiliária]

Erros comuns da imobiliária no reajuste de aluguel

São erros pequenos que viram retrabalho, estorno ou discussão com o cliente.

1. Usar o mês errado do índice. A cláusula fala em "12 meses anteriores" e a imobiliária usa o acumulado de outro período, ou mistura o mês de divulgação com o mês de referência.
2. Aplicar antes de 12 meses. Reajustar com base na data de entrega das chaves, e não na data do contrato ou do último reajuste, pode antecipar a cobrança. Cláusula com periodicidade menor que um ano é nula pela Lei 10.192/2001.
3. Usar índice de fonte não oficial. Sites agregadores erram e atualizam com atraso. Confira sempre na FGV ou no IBGE.
4. Somar taxas mensais em vez de multiplicar os fatores.
5. Esquecer o repasse. O boleto sobe, mas o cálculo do repasse ao proprietário e da taxa de administração fica com o valor antigo.
6. Não registrar o aceite. Sem confirmação do inquilino, fica difícil provar que ele foi avisado. Em negociações (troca de índice, manutenção com índice negativo), o acordo precisa estar assinado. Na Valen, o aditivo segue para assinatura digital com todas as partes no mesmo envio, acompanhada em tempo real.
7. Controlar datas de cabeça ou em planilha solta. Com dezenas de contratos, algum aniversário passa batido. Se você ainda usa planilha, veja como montar uma planilha de controle de aluguel que ao menos sinalize os vencimentos.

Checklist rápido para o reajuste de aluguel 2026

Antes de emitir a próxima cobrança, passe por esta lista:

• cláusula de reajuste lida e índice confirmado;
• data-base conferida (contrato ou último reajuste);
• acumulado de 12 meses tirado da FGV ou do IBGE, com o mês de referência anotado;
• conta feita com fator, arredondada para centavos;
• comunicado enviado com antecedência e confirmação de recebimento guardada;
• novo valor refletido na cobrança, no repasse e na comissão.

Quem administra muitos contratos ganha tempo quando cobrança, repasse e comissões ficam no mesmo sistema, sem planilha à parte. Esse é o desenho da plataforma da Valen, um sistema de gestão de locação feito para imobiliárias, com financeiro integrado e lembretes das pendências da carteira. Ela está em pré-lançamento; entre na lista de espera para acompanhar.