Laudo de vistoria de imóvel: modelo e checklist de entrada e saída

Quase toda briga na devolução de um imóvel alugado termina na mesma pergunta: como estava quando o inquilino entrou? Se a resposta depende da memória de alguém, a imobiliária perde tempo, o proprietário fica insatisfeito e o inquilino se sente injustiçado. O laudo de vistoria de imóvel existe para que essa pergunta tenha resposta por escrito, com foto e assinatura.

Neste guia você encontra o que a lei diz sobre a vistoria de imóvel, a diferença entre vistoria de entrada e de saída, um modelo de estrutura de laudo, um checklist cômodo a cômodo e um roteiro para quando as partes não concordam na devolução.

O que é o laudo de vistoria de imóvel e para que serve

O laudo de vistoria (também chamado de termo de vistoria de imóvel) é o documento que descreve, item por item, o estado do imóvel em um momento específico. Ele registra paredes, pisos, portas, louças, metais, instalações, móveis quando houver, chaves e leituras de medidores.

Na locação, ele é a referência para comparar o imóvel na entrada e na saída. O inquilino sabe o que recebeu, o proprietário sabe o que espera receber de volta e a conversa sobre reparos fica curta. Um laudo vago ("imóvel em bom estado") vale quase o mesmo que nenhum.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre a vistoria de imóvel para locação

A Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, traz as regras que dão sentido ao laudo. Os pontos principais:

• Art. 22, I: o locador deve entregar o imóvel "em estado de servir ao uso a que se destina".
• Art. 22, V: o locador deve fornecer ao locatário, caso este solicite, "descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes".
• Art. 23, III: o locatário deve "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal".
• Art. 23, V: o locatário deve reparar os danos no imóvel ou nas instalações provocados por ele, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.
• Art. 23, IX: o locatário deve permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora.

Repare em dois detalhes. Primeiro, a lei fala em descrição do estado do imóvel "caso o locatário solicite"; ela não usa a expressão "laudo de vistoria" nem obriga um formato. Na prática, porém, fazer o laudo sempre é o que protege todo mundo, porque o art. 23, III só funciona se houver como provar "o estado em que o recebeu". Segundo, a própria lei já separa desgaste de uso normal de dano. O laudo é a ferramenta que permite fazer essa separação com critério.

Vistoria de entrada e saída: qual a diferença

As duas vistorias usam o mesmo roteiro, mas têm funções diferentes.

A vistoria de saída só é tão boa quanto a de entrada. Se o laudo inicial diz "piso em bom estado" e, na saída, há um risco no porcelanato da sala, ninguém consegue provar se o risco já existia. Se o laudo inicial diz "porcelanato da sala sem riscos, foto 14", a discussão termina antes de começar.

Quem faz e quem paga a vistoria

A Lei do Inquilinato não define quem deve executar a vistoria nem quem arca com o custo. Isso fica para o contrato e para a prática de cada imobiliária.

O mais comum no mercado:

• Quem faz: um vistoriador da própria imobiliária ou uma empresa terceirizada contratada por ela. Em locações diretas, o próprio proprietário.
• Quem paga: varia. Há imobiliárias que incluem a vistoria na taxa de administração, outras que repassam o custo ao proprietário, e contratos que atribuem a vistoria de saída ao inquilino. O importante é que a regra esteja escrita no contrato antes da assinatura.

Se você cobra pela vistoria, deixe valor e responsável claros no contrato de locação e no de administração. Cobrança surpresa na saída gera atrito.

Modelo de laudo de vistoria: estrutura recomendada

Um modelo de laudo de vistoria completo tem sempre as mesmas partes. Você pode montar em planilha, documento de texto ou aplicativo; a estrutura é o que importa.

1. Cabeçalho e identificação

• Tipo de vistoria (entrada, saída, periódica)
• Data e horário da vistoria
• Endereço completo do imóvel, com número da unidade e vaga de garagem
• Número do contrato de locação
• Nome e documento do proprietário, do inquilino e do vistoriador
• Condições da vistoria (imóvel vazio ou mobiliado, luz natural ou artificial, clima)

2. Itens gerais

• Leituras dos medidores de água, luz e gás, com foto de cada um
• Quantidade de chaves, controles e tags de acesso entregues, por porta
• Estado da pintura geral e cor das tintas (anote o código, se souber)
• Itens que acompanham o imóvel: luminárias, cortinas, armários, eletrodomésticos

3. Itens por cômodo

Para cada cômodo, liste os itens e descreva o estado com uma escala fixa. Exemplo:

Use sempre a mesma escala, por exemplo: novo, bom, regular, ruim, inoperante. Uma legenda no início do laudo explica o que cada nível significa.

4. Fotos e vídeos

Numere as fotos e cite o número no item correspondente. Se as fotos ficarem em um link, coloque o link no laudo e guarde uma cópia.

5. Observações e assinaturas

Reserve um campo para observações do inquilino e outro para o prazo de contestação definido no contrato. No fim, assinatura de inquilino, proprietário ou representante e vistoriador, com data.

Checklist de vistoria cômodo a cômodo

Use este checklist de vistoria como base e adapte ao tipo de imóvel. Em cada item, teste o funcionamento; não basta olhar.

Sala e quartos

• Piso, rodapés e soleiras
• Paredes e teto (manchas, fissuras, infiltração, furos)
• Portas, batentes, fechaduras e maçanetas
• Janelas, vidros, trincos, persianas e telas
• Tomadas, interruptores e pontos de luz
• Armários embutidos: portas, gavetas, corrediças, puxadores

Cozinha e área de serviço

• Pia, bancada e cuba (trincas, manchas)
• Torneiras e registros (vazamento, pressão)
• Sifão e ralos (escoamento)
• Armários e gabinetes
• Ponto de gás e registro
• Tanque, varal e ponto de máquina de lavar
• Azulejos e rejuntes

Banheiros

• Vaso sanitário, assento e descarga
• Box, vidro e ferragens
• Chuveiro e aquecimento (teste com água quente)
• Lavatório, torneira e gabinete
• Ralo e caimento do piso (a água escoa?)
• Espelho, acessórios e ventilação
• Rejuntes e silicone

Áreas externas e itens gerais

• Varanda, guarda-corpo e piso
• Portão, interfone e campainha
• Quadro de disjuntores
• Aquecedor, ar-condicionado e drenos
• Vaga de garagem e depósito

Como fotografar e registrar a vistoria

Foto ruim vale pouco. Algumas regras práticas:

1. Registre data e hora. Use câmera ou aplicativo que grave a data nos metadados ou na própria imagem.
2. Comece pelo geral, depois o detalhe. Uma foto de cada parede inteira e, em seguida, o close do defeito. Sem a foto geral, ninguém sabe onde fica aquele risco.
3. Use referência de tamanho. Uma régua, uma moeda ou a própria mão ao lado de uma trinca ajuda a mostrar a dimensão.
4. Fotografe os medidores de perto, com os números legíveis, e anote a leitura no laudo também.
5. Fotografe as chaves sobre uma superfície, separadas por porta, e anote a quantidade.
6. Grave vídeo curto de itens que funcionam ou não: descarga, chuveiro, torneira, portão.
7. Mantenha a mesma ordem de cômodos e ângulos na entrada e na saída. Isso facilita o comparativo.

Organize as fotos por cômodo, com nome de arquivo ou pasta que indique o ambiente.

Prazo para o inquilino contestar o laudo

Não existe prazo fixado na Lei do Inquilinato para o inquilino contestar o laudo de vistoria de entrada. Esse prazo é definido no contrato de locação ou no próprio laudo.

Na prática, muitas imobiliárias dão alguns dias após a entrega das chaves para o inquilino apontar defeitos não registrados, como um vazamento que só aparece com uso. O prazo precisa estar escrito, com a forma de envio da contestação. Quando o inquilino aponta algo dentro do prazo, registre como adendo ao laudo, com fotos e data.

Desgaste natural x dano: como separar

O art. 23, III da Lei do Inquilinato exclui da obrigação do inquilino "as deteriorações decorrentes do seu uso normal". O desafio é aplicar isso item por item. A tabela abaixo traz exemplos que costumam ser tratados assim na prática; o caso concreto sempre depende do laudo de entrada, do tempo de contrato e do que foi combinado.

O tempo pesa. Uma pintura com três anos de uso não volta a ficar como nova, e exigir isso costuma gerar disputa. Por isso, muitos contratos já definem como a pintura deve ser entregue (mesma cor, por exemplo).

Divergência na vistoria de saída: o que fazer

Quando o laudo de saída aponta pendências, siga um roteiro:

1. Compare com o laudo de entrada, item por item, com as fotos lado a lado. Descarte tudo o que já estava registrado.
2. Separe desgaste natural de dano usando os critérios combinados no contrato.
3. Envie ao inquilino a lista de pendências com fotos, e dê a ele a opção de reparar por conta própria em um prazo definido.
4. Se ele não for reparar, apresente orçamentos. Dois ou três orçamentos dão base para o valor e reduzem a contestação.
5. Registre o acordo por escrito, com valor, forma de pagamento e quitação.
6. Acione a garantia locatícia, se houver e se o contrato permitir, conforme a modalidade: caução, seguro fiança, título de capitalização ou fiador. Veja como cada uma funciona no nosso guia de garantia locatícia.
7. Sem acordo, o caminho é a via judicial. Nesse momento, o laudo de entrada assinado e as fotos com data são as principais provas.

Exemplo de conta simples: o laudo de saída aponta pintura de dois quartos e troca de uma torneira. Orçamentos aprovados: R$ 1.200 de pintura e R$ 180 da torneira com instalação, total de R$ 1.380. Se a caução é de R$ 4.500 e o contrato prevê esse uso, a devolução ao inquilino fica em R$ 3.120, com recibo detalhando cada desconto.

Na Valen, cada reparo vira uma solicitação: os orçamentos vão para o proprietário, que aprova um pelo portal (o outro é recusado), e a etapa fica visível para a equipe e para as partes até a conclusão.

Tecnologia e IA na vistoria de imóveis

Aplicativos de vistoria já resolvem boa parte do trabalho manual. O que vale procurar em uma ferramenta:

• Roteiro por cômodo pré-configurado, para nenhum item ficar de fora.
• Fotos com data e hora gravadas automaticamente e vinculadas ao item.
• Comparativo de entrada e saída, com as fotos dos dois momentos lado a lado.
• Assinatura eletrônica do laudo pelas partes.

Algumas ferramentas usam IA para sugerir descrições a partir das fotos ou para apontar diferenças entre a imagem de entrada e a de saída. Isso acelera o trabalho, mas a revisão humana continua necessária: a IA pode errar o material de um piso ou não perceber uma infiltração recente. Se quiser entender onde a IA ajuda no resto da rotina, leia IA para imobiliária na gestão de locação.

Outro ponto que costuma falhar é a agenda. Vistoria de saída marcada e esquecida atrasa a devolução e o próximo aluguel. Controle as datas em um único lugar, seja um sistema ou uma planilha de controle de aluguel bem mantida.

Na Valen, a vistoria fica dentro do contrato. Você agenda com data, hora e responsável e avisa inquilino e proprietário por e-mail no mesmo passo; quem não foi avisado fica em destaque. O laudo é registrado por ambiente, com estado (bom, regular, ruim) e fotos. Quando o laudo de saída entra, o comparativo com a entrada sai sozinho, com os ambientes que pioraram no topo e as fotos das duas visitas lado a lado. A avaliação continua sendo do vistoriador; a Valen organiza o registro e a comparação.

Resumo prático para a próxima vistoria

Antes de entregar as chaves, confira se o laudo tem cabeçalho completo, todos os cômodos com a mesma escala, fotos numeradas e datadas, leituras dos medidores, chaves contadas, prazo de contestação escrito e assinatura de todas as partes. Laudo bem feito na entrada é o que torna a saída rápida. A Valen, sistema de gestão de locação em pré-lançamento, guarda agenda, laudos e comparativo no contrato e lembra da vistoria marcada, da assinatura pendente e do seguro a cancelar; entre na lista de espera para conhecer.